Wenn ich abends durch das Bankenviertel gehe, leuchten in den Türmen nur wenige Fenster. Das ist kein Zufall. Frankfurts Büromarkt meldet für das erste Quartal 2026 eine Leerstandsquote von 10,4 bis 12 Prozent, je nachdem, welches Marktgebiet der Bericht zählt. Das sind rund 1,25 bis 1,40 Millionen Quadratmeter ungenutzte Bürofläche. Gleichzeitig kostet die Spitzenmiete im Bankenviertel 52 bis 55 Euro pro Quadratmeter. Beides stimmt gleichzeitig. Diese Gleichzeitigkeit ist die Geschichte der neuen Arbeitswelt, und sie betrifft dich auch dann, wenn du nie ein Büro von innen siehst.

Was das erste Quartal zeigt

Der Jahresstart war schwach. Die Frankfurter Rundschau spricht von einem überraschend schwachen Ergebnis, die FAZ meldet einen deutlichen Einbruch auf dem Markt für Büroflächen. Der Flächenumsatz lag nach Daten von BNP Paribas Real Estate bei rund 82.000 Quadratmetern, ein mäßiger Start in das Jahr. Cushman and Wakefield schreibt von Zurückhaltung, JLL davon, dass sich die Pipeline nur langsam füllt, die Frankfurter Neue Presse von einem Markt, der wegen knapper Flächen an Tempo verliert.

Der Kontrast zu 2025 ist groß. Im vergangenen Jahr meldete JLL einen hohen Flächenumsatz, Cushman and Wakefield das höchste Jahresergebnis seit 2020, die FNP schrieb vom boomenden Markt wie nie. Die FAZ titelte im Januar trotzdem: Trotz Boom wird der Büroleerstand zum Problem. Der Markt atmet also: 2025 war ein Ausnahmejahr mit wenigen Großabschlüssen, 2026 der Nachhall. Wer nur auf ein Quartal schaut, sieht die Bewegung nicht.

Das Paradox: Leerstand bei 55 Euro Spitzenmiete

Wie kann viel leer stehen, wenn die Topmieten steigen? Die Antwort ist eine Spaltung des Marktes. Moderne Flächen mit hohen Standards sind knapp, älterer Bestand findet keine Mieter. Die Banken treiben die Nachfrage nach Neubau: Im ersten Quartal 2026 kamen nach CBRE rund 33 Prozent des Frankfurter Vermietungsumsatzes aus dem Bankenviertel, etwa 22.500 Quadratmeter.

Die DZ Bank hat das Hochhaus Fifty Avon an der Mainzer Landstraße 50 gekauft, rund 20.800 Quadratmeter direkt neben ihrem Hauptsitz. Es war die größte Transaktion des Jahresbeginns. Nach einer Modernisierung soll der Turm den Campus der Bank am Platz der Republik erweitern. Und die Commerzbank hat im Februar 2025 beim Eigentümer Helaba den Central Business Tower angemietet: über 73.000 Quadratmeter auf 52 Etagen, Laufzeit 15 Jahre, rund 3.200 Arbeitsplätze, Einzug voraussichtlich Ende 2028. Nach BNP Paribas Real Estate ist es der größte Mietvertrag seit Beginn der Flächenumsatz-Erfassung in Frankfurt. Beide Banken bündeln Standorte, die Commerzbank verkleinert sich dabei im Bestand. Die Lufthansa konsolidiert ihre Flächen am Flughafen seit 2024 ebenfalls.

Diese Deals zeigen das Muster: Große Nutzer ziehen in neue Türme und geben alten Bestand frei. Der Leerstand konzentriert sich in den Häusern, die keiner der beiden Kategorien entspricht: zu alt für die Standards, zu groß für kleine Mieter. Spitzenmieten und Leerstand steigen darum gleichzeitig. Das ist keine Panne der Statistik, sondern das Ergebnis einer Verlagerung der Nachfrage.

Das Homeoffice ist geblieben

Die zweite Hälfte der Geschichte heißt Homeoffice. Das ifo Institut misst die Quote seit Jahren, im Februar 2026 lag sie bei 24,3 Prozent der Beschäftigten, die zumindest teilweise von zu Hause arbeiten. Der Titel der ifo-Mitteilung sagt alles: Der Anteil bleibt stabil bei knapp 25 Prozent. Stabil heißt: Seit 2022 pendelt die Quote um dieses Viertel, das Handelsblatt meldete den Wert schon im Sommer 2022, das Manager Magazin im September 2025, die Zeit im März 2025. Deutsche Beschäftigte arbeiten nach ifo-Angaben mehr im Homeoffice als Beschäftigte in anderen Ländern.

Gleichzeitig wird gestritten. Die Süddeutsche Zeitung fragte im Januar 2026, warum über das Home-Office so erbittert diskutiert werde, und nannte den Verdacht, Präsenzpflicht sei ein Mittel zum Personalabbau. Unternehmen probieren härtere Regeln aus, Beschäftigte halten dagegen. Die Zahl dahinter bleibt aber bemerkenswert stabil: kein Ansturm zurück ins Büro, keine Flucht ins Homeoffice. Ein Viertel der Beschäftigten hat sich einen Teil der Woche nach Hause verhandelt, und daran hat sich seit vier Jahren kaum etwas geändert.

Was heißt das für die Büros?

Die ifo-Studie vom März 2024 rechnete vor, dass Homeoffice den Büroflächenbedarf in Deutschland bis 2030 um rund 12 Prozent senken könnte. Die Konjunkturumfrage vom Oktober 2023 zeigt die Gegenseite: Die meisten Unternehmen halten an ihren Flächen fest. Beides passt zusammen, wenn man die Zeitachse beachtet. Mietverträge laufen über Jahre, Rückbau ist teuer, und niemand will als Erster ein halbes Stockwerk aufgeben, nur um es im nächsten Jahr wieder zu brauchen. JLL beschreibt den deutschen Bürovermietungsmarkt deshalb als einen, der auf der Stelle tritt, Cushman and Wakefield meldet für die fünf größten Märkte eine Stabilisierung. Bewegung ja, Zusammenbruch nein.

Die Richtung ist trotzdem klar. Wenn ein Viertel der Beschäftigten regelmäßig zu Hause arbeitet, braucht ein Unternehmen weniger Quadratmeter pro Kopf. Der Bedarf sinkt langsam, aber stetig, und die Nachfrage verlagert sich in die Qualität. Wer künftig ins Büro kommt, soll es wollen, nicht müssen. Das ist die eigentliche Neuheit dieser Arbeitswelt: Das Büro muss um seine Existenz werben.

Warum aus Büros keine Wohnungen werden

Jetzt kommt die Frage, die sich jeder in Frankfurt stellt: Kann man die leeren Türme nicht einfach in Wohnungen verwandeln? Der ifo-Podcast vom Februar 2026 hat das Thema aufgegriffen und von der Unwucht auf innerstädtischen Mietmärkten gesprochen. Ehrlich gesagt: Belastbare Zahlen, wie viel Bürofläche sich überhaupt eignet, habe ich bis Anfang Mai 2026 nicht gefunden. Die Studienlage ist dünn, und das ist selbst eine Aussage.

Was sich allgemein sagen lässt: Bürogebäude sind auf Schreibtische ausgelegt, mit tiefen Grundrissen und Fensterbändern, die nur einen Teil der Fläche mit Tageslicht versorgen. Wohnungen brauchen andere Zuschnitte, andere Leitungen, andere Brandschutzauflagen. Der Umbau kostet häufig fast so viel wie ein Neubau, und die Bauvorschriften für Wohnungen sind strenger als für Büros. Dazu kommen hohe Zinsen und unsichere Mietprognosen. Ohne politische Entscheidungen, die Nutzungsänderungen beschleunigen und Standards öffnen, wird die Konversion ein Nischengeschäft bleiben. Wer auf schnelle Wohnungen aus leeren Türmen hofft, wird enttäuscht.

Meine Einordnung

Ich sage es deutlich, als Meinung: Das Homeoffice ist eine der großen Freiheitsgewinne der letzten Jahre. Erwachsene Menschen entscheiden selbst, wo sie arbeiten, und 24,3 Prozent der Beschäftigten machen von dieser Freiheit Gebrauch. Wer darin Produktivitätsverlust sieht, misstraut seinen Mitarbeitern. Unternehmen, die Präsenz erzwingen, werden es über die nächsten Jahre spüren, wenn die Talente gehen. Diese Anpassung läuft über den Markt, und der Markt ist hier der bessere Arbeitgeber als jede Verordnung.

Zum Leerstand habe ich eine ähnlich unmoderne Haltung: Leerstand ist ein Signal, keine Katastrophe. Leere Flächen drücken die Preise, bis sich eine Nutzung wieder lohnt. Genau dieser Mechanismus zwingt Eigentümer, über Umbau, Zwischennutzung oder niedrigere Mieten nachzudenken. Was ich nicht will, sind Rettungspakete für veraltete Türme. Subventionen für Eigentümer, deren Gebäude niemand mehr will, sind Geld, das der Steuerzahler für eine Investition ausgibt, die der Markt längst beantwortet hat. Frankfurt hängt an seiner Gewerbesteuer, das ist richtig und ein Grund, warum die Stadt den Wandel ernst nehmen sollte. Die Antwort darauf ist aber nicht, leerstehende Flächen künstlich am Leben zu halten, sondern den Umbau zu erleichtern: schnellere Genehmigungen, offenere Standards, weniger Bürokratie bei der Nutzungsänderung.

Die Stadt erlebt gerade zwei Debatten, die zusammengehören: Die Mieten steigen, während Büros leer stehen. Die eine Hälfte dieser Geschichte habe ich im Artikel über den Frankfurter Mietspiegel 2026 aufgeschrieben. Die andere Hälfte ist dieser Text. Zusammen erzählen sie von einer Stadt, die sich neu erfinden muss: weniger Quadratmeter pro Kopf, bessere Qualität, gemischte Viertel. Das ist keine Krise, das ist ein Umbau.

Kurz gesagt

Frankfurts Büromarkt meldet im ersten Quartal 2026 eine Leerstandsquote von 10,4 bis 12 Prozent, rund 1,25 bis 1,40 Millionen Quadratmeter. Gleichzeitig steigen die Spitzenmieten im Bankenviertel auf 52 bis 55 Euro, weil moderne Flächen knapp sind. Der Flächenumsatz war mit rund 82.000 Quadratmetern überraschend schwach, nach einem Rekordjahr 2025. Die ifo-Homeoffice-Quote liegt stabil bei 24,3 Prozent, seit 2022 pendelt sie um ein Viertel. Banken ziehen in neue Türme wie den Central Business Tower und geben alten Bestand frei. Aus Büros werden selten Wohnungen: Grundrisse, Vorschriften und Kosten stehen dagegen.

Was bedeutet das für mich?

Wenn du angestellt bist, kläre deine Homeoffice-Regel schriftlich. Die Erfahrung der letzten Jahre zeigt: Wer flexibel arbeiten darf, hat mehr Verhandlungsmacht, als er denkt, und der Arbeitsmarkt bleibt angespannt genug, um das zu nutzen. Wenn du eine Wohnung suchst, rechne nicht auf die Konversion leerer Büros: Sie kommt, wenn überhaupt, in Jahren, nicht in Monaten. Und wenn du in Frankfurt lebst, beobachte die Entwicklung mit anderen Augen: Leerstehende Türme sind kein Zeichen des Niedergangs, sondern der Anfang einer Neuordnung. Welche Gebäude sich anpassen und welche verschwinden, entscheidet nicht die Politik, sondern die Frage, ob jemand eine bessere Nutzung dafür findet. Genau das ist Marktwirtschaft, und genau das ist gut so.

Quellen

Eigene Einordnung auf Basis der genannten Quellen. Marktzahlen stammen aus den Berichten der genannten Häuser und können je nach Abgrenzung abweichen.

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