Am Ende des Juni hat die Stadt Frankfurt ihren neuen Mietspiegel veröffentlicht. Das Stichprobenmittel der Nettokaltmiete liegt bei 12,28 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber 2024 sind das 6,8 Prozent mehr, gegenüber der letzten Neuerstellung 2022 sogar 19,3 Prozent. Ich wohne selbst zur Miete und lese solche Zahlen nicht gern. Aber ich lese sie genauer, seit ich weiß, was sie bedeuten. Dieser Text erklärt dir den Mietspiegel 2026, den Streit um ihn und warum die wichtigste Zahl am Ende gar nicht aus Frankfurt kommt.

Was der neue Mietspiegel sagt

Der Mietspiegel ist die amtliche Liste der ortsüblichen Vergleichsmieten. Er gilt als qualifiziert nach Paragraf 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die Stadtverordnetenversammlung hat ihn am 25.06.2026 anerkannt. Seine Zahlen gelten seit Ende Juni. Wer seine Miete prüft oder eine Mieterhöhung bekommt, rechnet mit diesen Werten.

Die Erhebung war aufwendig: Rund 13.500 Frankfurterinnen und Frankfurter wurden angeschrieben, mehr als 3.500 Haushalte in ausführlichen Interviews befragt, anschließend die Vermieter online zu den Gebäuden. Erstellt haben den Mietspiegel das Institut Wohnen und Umwelt aus Darmstadt und das IFAK Institut aus Taunusstein. Die durchschnittliche Steigerung seit 2022 liegt bei 4,52 Prozent pro Jahr.

Einen Teil des Anstiegs erklärt die Stadt selbst mit der Methode. Seit der Fortschreibung 2024 gilt eine gesetzliche Auskunftspflicht, dadurch erfasst der Mietspiegel neu abgeschlossene Verträge mit höherem Mietniveau besser. Die Stadt spricht von einem einmaligen Effekt. Das ist wichtig: Ein Stück der 19,3 Prozent ist Statistik, kein Markt. Genau daran entzündet sich der Streit, von dem gleich die Rede ist.

So liest du den Mietspiegel

Die Broschüre zur Berechnung ist kein Hexenwerk. Du brauchst drei Werte: die Basis-Netto-Miete nach Wohnungsgröße, den Zuschlag für deine Lage und die Zu- und Abschläge für Ausstattung. Die Basiswerte fallen mit der Größe: Bei 60 Quadratmetern sind es 9,44 Euro pro Quadratmeter, bei 80 Quadratmetern 8,71, bei 100 Quadratmetern 8,28.

Neu ist das Lagesystem. Statt der alten Einstufung in einfach, gut und sehr gut gibt es jetzt zehn Lagekategorien, von Lage 1 mit 0,00 Euro bis Lage 10 mit 5,32 Euro Zuschlag pro Quadratmeter. Die Lagen werden adressgenau ausgewiesen, nicht nach Stadtteilen. Dazu kommen Posten wie Neubau aus den Jahren 2018 bis 2025 mit plus 1,25 Euro, eine gedämmte Außenwand mit plus 0,47, Wärmeschutz-Verglasung mit plus 0,38, ein Garten ab 30 Quadratmetern mit plus 0,85 und gefangene Räume mit minus 0,64 Euro.

Ein Beispiel: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Lage 5 ergibt 8,71 plus 1,49, also 10,20 Euro pro Quadratmeter. Rund um diesen Mittelwert gilt eine Spanne von 16 Prozent nach oben und unten. Die ortsübliche Miete ist also kein Punkt, sondern ein Korridor zwischen rund 8,57 und 11,83 Euro. Wer in dieser Bandbreite liegt, zahlt ortsüblich. Der Mietspiegel-Rechner der Stadt macht die Rechnung online.

Ein Mietspiegel, den nicht alle anerkennen

Zwei von sieben Verbänden in der Mietspiegelkommission haben den neuen Mietspiegel anerkannt: der DMB Mieterbund Frankfurt und der DMB Mieterschutzverein Frankfurt. Nicht anerkannt haben ihn Haus und Grund Frankfurt, Haus und Grund Bergen-Enkheim, der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft, der Interessenverband Mieterschutz und Mieter helfen Mietern. So wenige Anerkennungen gab es selten. Schon die Veröffentlichung verzögerte sich deshalb um fast einen Monat, weil die erforderlichen Verbandsanerkennungen fehlten.

Haus und Grund kritisiert, dass zahlreiche bislang gut bewertete Lagen am Stadtrand an Wert verlieren, genannt werden Bergen-Enkheim, Seckbach und Kalbach-Riedberg. Die FAZ dokumentiert das am Beispiel der Siedlung Höhenblick in Ginnheim: 2024 noch oberste Kategorie, jetzt größtenteils Kategorie fünf, teils Kategorie vier. Mietervertreter lehnen die Zahlen aus dem Gegenteil ab: Der Verein Mieter helfen Mietern meldet, bei über 40 Prozent der im städtischen Projekt Mietenmonitor untersuchten Anzeigen habe der Verdacht auf unzulässig hohe Mietforderungen bestanden. Der Wohnungsdezernent Marcus Gwechenberger sagt, die steigenden Mieten zeigten, dass die Versorgung mit Wohnraum angespannt bleibe. Die Linke nannte die Entwicklung eine Vollkatastrophe mit Ansage. Und die Stadtverordneten beschlossen auf Antrag der CDU, dass der Mietspiegel nur zwei Jahre gilt, der nächste qualifizierte Mietspiegel soll zum 01.06.2028 folgen.

An der Haltung der Verbände siehst du, worum es wirklich geht: Der Mietspiegel verteilt Geld zwischen Mietern und Eigentümern. Jede Methode begünstigt jemanden. Die neue adressgenaue Lageberechnung verschiebt die Gewichte, und genau deshalb streiten alle.

Bestandsmiete gegen Angebotsmiete: Die Lücke von 5,40 Euro

Der Mietspiegel misst, was Bestandsmieter zahlen. Wer neu sucht, zahlt etwas anderes. Der GREIX-Mietpreisindex des Kiel Instituts weist für Frankfurt im ersten Quartal 2026 eine Angebotsmiete von 17,71 Euro pro Quadratmeter aus. Das sind rund 5,40 Euro mehr als das Mietspiegelmittel. Frankfurt ist damit nach München mit 23,56 Euro die zweitteuerste Großstadt des Landes, der Durchschnitt über 37 Städte und Regionen liegt bei 14,36 Euro.

Interessant ist die Richtung: Bundesweit stiegen die Angebotsmieten im ersten Quartal nur noch um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr, die niedrigste nominale Jahresrate seit Ende 2021. Inflationsbereinigt gingen sie im Quartalsvergleich sogar leicht zurück. In Frankfurt legten sie um 1,2 Prozent zu. Die Lage entspannt sich also am Rand, aber auf hohem Niveau.

Der Wohnungsökonom Reiner Braun von der Empirica AG beschreibt das Grundproblem so: Der Mietspiegel könne die Marktentwicklung gar nicht mehr richtig spiegeln, weil alles, was einfließe, schon vorher reguliert sei. Bestandsmieten orientieren sich am Mietspiegel, Neuvertragsmieten begrenzt die Mietpreisbremse, und beides fließt in den nächsten Mietspiegel ein. Ein Kreislauf, der die Realität verschleift. Wer heute eine Wohnung sucht, rechnet mit der Angebotsmiete, nicht mit dem Mietspiegel.

Das Urteil, das die Mietpreisbremse erschüttert

Am 10.06.2026 hat das Amtsgericht Frankfurt die hessische Mietpreisbremse für unwirksam erklärt, Aktenzeichen 33029 C 130/25. Eine Mieterin hatte geklagt. Das Gericht entschied: Die Verlängerung der Mieterschutzverordnung durch Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori am 12.11.2025 erfolgte auf rechtswidriger Grundlage, seitdem gibt es nach Ansicht des Gerichts keinen gültigen Schutz durch die Mietpreisbremse mehr.

Der Hintergrund ist bemerkenswert. Die Bremse galt zuletzt für 49 hessische Kommunen und begrenzte Wiedervermietungsmieten auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein landesweites Gutachten zur Verlängerung kam zu dem Ergebnis, dass Frankfurt nach dieser Berechnung nicht mehr als angespannter Wohnungsmarkt gälte, dafür wäre Gießen neu aufzunehmen. Das Ministerium gab ein neues Gutachten in Auftrag, verlängerte aber auf Basis der alten Daten aus den Jahren 2014 bis 2019. Die Verwendung dieser Daten nannte das Gericht zweifelhaft, das Nichtveröffentlichen der neuen Zahlen wertete es als Verweigerung der gesetzlich geforderten Begründung.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig und bindet andere Gerichte nicht. Das Ministerium arbeitet nach eigenen Angaben auf Hochtouren an einer neuen Verordnung, Haus und Grund spricht von einer Ohrfeige für den Minister und von enormer Strahlkraft für ganz Hessen. Zur Verordnung gehören außerdem die Kappungsgrenze von 15 Prozent Mietanstieg in drei Jahren statt der bundesweiten 20 Prozent und eine achtjährige Sperrfrist bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen. Für Mieter in Hessen heißt das: Unsicherheit. Kein Grund zur Panik, aber ein Grund, Mietverträge genau zu prüfen.

Was der Bund plant

Auf Bundesebene läuft die Mietpreisbremse weiter. Der Bundestag hat ihre Verlängerung bis Ende 2029 beschlossen, der Bundesrat stimmte im Juli 2025 zu. Bayern weitet die Bremse zum Januar 2026 auf 285 Städte und Gemeinden aus, NRW verlängerte seine Verordnung im November 2025. Dazu kommen neue Regeln: Bundesjustizministerin Stefanie Hubig kündigte im Dezember 2025 an, Indexmietverträge auf 3,5 Prozent Anstieg pro Jahr zu deckeln. Das Kabinett beschloss am 29.04.2026 den Entwurf Mietrecht II mit schärferen Vorgaben: Der Möblierungszuschlag muss künftig gesondert und unaufgefordert ausgewiesen werden, sonst gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Bei Indexmieten wirkt in angespannten Märkten der Anstieg oberhalb von 3,0 Prozent pro Jahr nur zur Hälfte mieterhöhend. Möblierte Kurzzeitvermietung wird auf sechs Monate begrenzt, ausnahmsweise auf acht.

Stand Anfang Juli 2026 ist Mietrecht II noch kein Gesetz. Der Entwurf muss durch Bundestag und Bundesrat, das früheste Inkrafttreten nennt die Ministerin Anfang 2027. Wer auf schnelle Entlastung hofft, sollte sich daran orientieren.

Warum die Bauzahlen die eigentliche Geschichte sind

Jetzt kommt die Zahl, die ich am wichtigsten finde. Sie stammt nicht aus Frankfurt, sondern vom Statistischen Bundesamt: 2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Vorjahr. So wenige wie zuletzt 2012. In Mehrfamilienhäusern waren es 109.800, ein Minus von 18,9 Prozent. Gleichzeitig stiegen die Baugenehmigungen 2025 erstmals seit 2021 wieder an, auf 238.500, plus 10,8 Prozent. Und Ende 2025 waren 760.700 genehmigte Wohnungen noch nicht fertiggestellt, davon 307.200 im Bau. Die Bauzeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung hat sich seit 2020 um sieben Monate verlängert.

Diese Zahlen erklären die Mieten besser als jeder Mietspiegel. Das IW Köln beziffert den Bedarf auf 372.600 Wohnungen pro Jahr, das Pestel-Institut schätzt den Fehlbestand auf 1,4 Millionen. Die Politik reagiert mit dem Bau-Turbo vom Oktober 2025, einer BauGB-Novelle und dem Gebäudetyp E, der mit reduzierten Standards bauen erlaubt. Ein Gesetz zum Gebäudetyp E gab es Anfang Juli 2026 noch nicht. Aber die Richtung stimmt: Wer Wohnungen will, muss bauen. Kein Mietspiegel und keine Preisgrenze schafft eine einzige Wohnung.

Meine Einordnung

Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Das bestreitet niemand, und der Staat muss sich kümmern, wenn Menschen keine Wohnung finden. Die Frage ist nur, wie. Aus meiner Sicht, die ich bewusst als Meinung kennzeichne, führt der bisherige Weg in die falsche Richtung. Die Mietpreisbremse begrenzt Preise, ohne Angebot zu schaffen. Sie schützt die, die eine Wohnung haben, und trifft die, die eine suchen. Ökonomen sagen seit Jahren, dass Preiskontrollen Knappheit verlagern, nicht lösen. Der Kreislauf, den Reiner Braun beschreibt, ist dafür der beste Beleg: Der Staat reguliert, misst die regulierten Preise und wundert sich dann, dass die Statistik nicht zum Markt passt.

Das Amtsgerichtsurteil finde ich trotzdem gut, aus einem einfachen Grund: Es zeigt, dass der Rechtsstaat funktioniert. Eine einzelne Mieterin hat gegen ein Ministerium gewonnen, das mit alten Daten verlängert hat, statt neue vorzulegen. Verfahren zählen, auch wenn das Ergebnis unbequem ist. Genau diese Haltung unterscheidet eine liberale von einer bevormundenden Ordnung: Regeln gelten für alle, auch für den Staat.

Was hilft dann? Bauen. Schneller genehmigen, weniger Vorschriften, Standards erlauben, die das Bauen bezahlbar machen. Der Gebäudetyp E ist keine Absenkung des Anstands, sondern Marktfreiheit: Wer mit weniger Luxus zufrieden ist, darf das bauen, was er braucht. Der Mietspiegel selbst ist übrigens ein gutes Werkzeug, solange er transparent bleibt. Er gibt Mietern Information, und Information ist die beste Verhandlungsbasis, die der Staat einem einzelnen Mieter geben kann.

Frankfurt zeigt, wie seltsam die Lage gerade ist: Während die Stadt über Wohnungsnot streitet, stehen im Bankenviertel Bürotürme leer. Warum das kein Widerspruch ist, habe ich im Artikel über Frankfurts leere Bürotürme aufgeschrieben. Die eine Hälfte dieser Geschichte ist der Wohnungsmarkt, die andere die Arbeitswelt. Zusammen ergeben sie das Bild einer Stadt im Umbau.

Kurz gesagt

Der Frankfurter Mietspiegel 2026 liegt im Schnitt bei 12,28 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter, plus 6,8 Prozent seit 2024 und plus 19,3 Prozent seit 2022. Neu sind zehn Lagekategorien statt der alten Einstufungen, adressgenau statt nach Stadtteilen. Nur zwei von sieben Verbänden erkennen den Mietspiegel an. Die Angebotsmiete für Neuverträge liegt mit 17,71 Euro rund 5,40 Euro höher. Das Amtsgericht Frankfurt erklärte die hessische Mietpreisbremse für unwirksam, das Urteil ist nicht rechtskräftig. Die eigentliche Zahl: 2025 wurden deutschlandweit nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, so wenige wie seit 2012 nicht.

Was bedeutet das für mich?

Nimm deinen Mietvertrag und rechne deine Wohnung einmal durch. Der Mietspiegel-Rechner der Stadt führt dich in zehn Minuten zum Ergebnis. Liegst du deutlich über dem Korridor, ist das ein Argument für ein Gespräch mit dem Vermieter, bei einer angekündigten Erhöhung ein Argument für einen begründeten Widerspruch. Prüfe außerdem, ob die Erhöhung der Kappungsgrenze entspricht, in Hessen 15 Prozent in drei Jahren, und ob sie schriftlich begründet ist. Wer neu sucht, sollte die Lage in Hessen kennen: Wegen des Amtsgerichtsurteils ist derzeit unklar, ob die Mietpreisbremse noch greift. Prüfe Angebote also genauer als sonst, und vergleiche mit dem Mietspiegel. Wenn du wenig verdienst, schau nach, ob Wohngeld für dich infrage kommt. Und denk daran: Der beste Mieterschutz ist ein Wohnungsmarkt mit Auswahl. Die Baugenehmigungen steigen wieder, das ist das erste gute Zeichen seit Jahren.

Quellen

Eigene Einordnung auf Basis der genannten Quellen. Das Amtsgerichtsurteil ist nicht rechtskräftig und bindet andere Gerichte nicht.

Fehler in diesem Beitrag gefunden? Bitte melden →